Investir dans l’immobilier par le biais d’une foncière

Laurent Desmoulière

La faiblesse actuelle des taux d’intérêt et les rendements attractifs de certains types de biens incitent à s’intéresser à l’immobilier locatif. La question de la structuration de l’investissement se pose alors. En particulier, il est important d’anticiper les conséquences de la fiscalité sur la trésorerie disponible pour le remboursement de l’emprunt. L’investissement à travers une société foncière est dans certains cas adapté.

• Perçus en direct, les loyers sont lourdement imposés

Les revenus fonciers supportent une fiscalité importante puisqu’ils sont imposés au barème de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux après déduction de certaines charges et des intérêts de l’emprunt contracté pour l’acquisition du bien. Le taux d’imposition globale peut alors dépasser 60 % pour une personne imposée dans la tranche supérieure du barème de l’impôt sur le revenu. Dans cette situation, l’investisseur peut être confronté à un problème de trésorerie, le loyer net d’impôt devenant, bien souvent, trop faible pour faire face aux mensualités de remboursement d’emprunt.

• La foncière, un mode de détention adapté à l’immobilier de rendement

Pour éviter cet écueil, il peut être préférable de structurer l’opération avec une foncière, société constituée, par exemple, sous la forme d’une SAS (Société par Actions Simplifiées), soumise à l’impôt sur les sociétés. Cette structure recourt à l’endettement et achète des actifs immobiliers susceptibles de bénéficier d’un rendement élevé. Les loyers perçus sont affectés principalement au remboursement de la dette. Cet investissement permet de bénéficier des avantages suivants :

– une diversification de ses placements immobiliers ;

– une mutualisation des risques en devenant actionnaire d’une société qui détient plusieurs biens ;

– un effet de levier financier intéressant, le coût de la dette étant largement inférieur au taux de rendement des biens ;

– un effet de levier fiscal procuré par la déductibilité des intérêts d’emprunt d’une part et par des règles comptables autorisant l’amortissement des biens d’autre part. L’amortissement permet de déduire chaque année du résultat imposable de la foncière, une quote-part du prix d’acquisition de l’immeuble.

Ainsi, la société bénéficie d’une assiette de taxation réduite en plus d’un taux d’impôt sur les sociétés inférieur à celui de l’impôt sur le revenu (15 % jusqu’à 38 120 euros puis 33,33 %*). La foncière permet alors d’affecter la quasi-totalité des loyers nets de charges au remboursement de la dette.

Attention cependant, ces règles fiscales très avantageuses pendant la phase d’investissement sont défavorables au moment de la vente car les amortissements pratiqués sont réintégrés dans la plus-value imposable. L’avantage principal d’une foncière est de permettre une opération qu’il n’aurait pas été possible de financer sous le régime fiscal des revenus fonciers.

• La foncière, une société éligible au Plan d’Epargne en Actions (PEA)

Les actions de la foncière peuvent, dans certains cas, être souscrites dans un PEA. L’investissement bénéficie alors d’une fiscalité particulièrement avantageuse puisque, au-delà de 5 ans, les retraits sont exonérés d’impôt sur les revenus et ne supportent que les prélèvements sociaux.

Attention cependant, concernant les titres non cotés, les dividendes supérieurs à 10 % du montant de l’investissement restent imposés dans les conditions de droit commun.

Pour bénéficier de cette opportunité les investisseurs doivent impérativement détenir moins de 25 % du capital de la foncière. Cette solution de placement sera particulièrement bien adaptée aux personnes qui disposent de PEA fortement valorisés et qui souhaitent les désensibiliser aux risques des actions traditionnelles.

* Le projet de Loi de Finances pour 2017 prévoit de réduire ce taux de façon progressive à 28 %.